“房子归你，但你住不了”

2006年，李先生与许女士结婚，婚后未生育子女。2014年1月，患病的许女士立下遗嘱，表示自己过世后，将她和李先生住的房屋赠与其弟许先生，但李先生再婚之前仍可居住其中。2016年初，许女士病逝后，许先生与李先生为许女士遗产对簿公堂。经查，这套房屋为许女士婚前财产。2016年11月，法院判决该房屋归许先生所有，李先生拥有该套房屋的居住使用权。判决后，李先生一直居住在该套房屋内，许先生未曾打扰。

2021年年初，李先生发现自己住的这套房子被妻弟许先生挂在某网络平台出售，担心房子被卖了以后影响自己继续居住，他连忙拿着判决书来到法院执行局，申请居住权强制执行。法院于2月26日作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。

3月3日，洪山区法院执行人员来到洪山区政务服务中心，在不动产登记窗口向工作人员递交了该案的执行裁定书和协助执行通知书，请不动产登记部门配合李先生办理居住权登记。

目前，该居住权登记已按规定办理完毕。

据悉，这是民法典颁布实施后，武汉首例居住权执行案件。

什么是居住权

根据民法典的规定，居住权是为满足居住权人生活居住需要，由当事人通过订立书面合同并依法登记的形式设立，并由居住权人享有对该住宅占有、使用的权利。作为一种用益物权，与租赁合同中承租人的权利相比，居住权具有较强的支配性、排他性。

居住权的设立需要什么条件？

首先，居住权可以通过订立书面合同或者遗嘱方式设立。通过签订书面合同设立的，合同条款一般包括：当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权的期限、解决争议的方法。通过遗嘱方式设立居住权的，并无严格的书面形式要求，但应当符合遗嘱的法定形式。民法典规定我国遗嘱的形式包括自书遗嘱、代书遗嘱、以录音录像形式订立的遗嘱、口头遗嘱及公正遗嘱等。

其次，以订立书面合同设立的居住权自登记时设立，即合同签订后，当事人应当到登记机构申请居住权登记。以遗嘱方式设立的居住权，则自继承开始时设立。根据民法典规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，继承从被继承人死亡时开始。因此，通过遗嘱取得居住权也应从继承开始时发生效力。

居住权的期限有限制吗？

居住权的期限是没有限制的。居住权的期限由当事人自行约定，没有长短限制，5年、10年、20年均可。如果没有约定期限，则居住权人可以一直居住，直至死亡。

居住权可以适用于哪些场景？

居住权可以应用于离婚后的弱势方保护、婚姻财产约定、以房养老等情形。例如，在“以房养老”模式下，老年人可以将房产转让给有资质的机构获取对价来满足生活需要，同时可以在该房产上设立居住权来保障老人居住养老。再比如，可以通过设立居住权的方式，避免出现将房产过户给子女后，出现子女不孝、住无所居的情况。

买二手房千万要注意这一点

居民个人购房时也应当注意，在不动产登记机构查询自己有意购买的房屋是否登记有居住权，以免出现“房子归你，但你住不了”的情形。